租房指南之房东直租篇

本文之前提在于态度。

房屋租赁市场良莠不齐，租赁类型名目繁多，在民法典施行之后，租赁房屋应当注意哪些问题，如果约定合同可以更好的维护自己的合法权益，。本文在此做一浅析。

一、合同签订主体

明确甲方（房东）与乙方（承租人）的个人信息，尤其需要注意姓名、身份证号、联系方式和联系地址。

1、前两者可以要求对方出示身份证予以核验，房东身份可以前往物业予以复核，承租方身份可以要求出示诸如学生证、工作证等其他证件予以复核。确保身份的真实是一切之基础，如果连身份都是假的，合同将很难履行。

2、联系方式，确保该联系电话是以其本人身份注册并由其本人使用的，得益于目前网络软件的发达，可以要求对方提供的联系电话是绑定其微信或者支付宝等等常用软件的电话，尽可能降低发生纠纷后失联状况发生。

3、联系地址，无更稳妥方法下，以身份证显示地址为主，如果想要填写为其他地址的，尽量对该地址进行特别约定。

可要求双方各自提供自己身份证复印件作为本合同之附件附在本合同之后。

二、房屋现状

1、明确房屋权属。要求房东出具房产证确定该房屋确属房东所有。

2、明确该房屋没有争议。

3、该房屋是否存在抵押，抵押的原因是什么。如果正规银行房贷，通常情况下没有太多问题。如果是因为个人担保等，需要慎重考虑其中可能涉及到的风险。

4、明确该房屋不存在居住权。居住权为《民法典》中关于物权法的新亮点，设立居住权的房屋如无另有约定不得出租，因此在租赁过程中应当查明该房屋没有设立居住权，若设有居住权，则应要求出具允许出租之约定。

三、租赁期限

租赁合同约定的租赁期限应该为双方实际协商租赁的期限，该期限由双方认可，双方应当履行，任何一方不履行该期限的应当承担相应的违约责任。

目前市场存在实际约定租赁时间短，但合同签署租赁期间长之情形。该情形多为承租人告诉房东只打算短租两三个月，但房东借该租赁期限太短没法签署，要求至少写为半年或一年甚至更长等，并称合同只是这样写，实际租完两三个月后该走就可以走。

对此，任何没有白纸黑字写入合同的内容均不作数，凡是双方达成的意见均应写入合同予以明确。合同没有字数限制，合同内容不能怕多，写进去的约定才是约定。在没有特别约定，又没有其他证据证明有约定情况下，应当承担租短写长不利后果。

三、房屋物品

1、双方共同确认房屋中有哪些物品。

2、核验各个物品是否能正常使用，是否存在瑕疵等，凡有问题之物品可要求房东收回、房东更换或在合同中写明该物品存在问题。

3、可制作房屋物品统计表作为附件2，就种类、质量、外观等做一统计，并可拍摄拍照，以此来作为合同解除后房屋物品的核查依据。

四、租金支付

1、明确首次支付房租数额，每月房租支付数额、时间。

2、明确房租支付方式，支付时应当进行备注。

五、违约责任

1、定金、违约金和损害赔偿金三者有所区别，不是约定的种类越多越好。

2、违约金的约定要公平、合理。不是约定了就一定能实现，狮子大张口不会得到支持。

3、房屋物品的损坏、房东提前收房、承租人提前退房、使用房屋不符合约定、逾期支付房租等各类情形均可予以约定。

六、争议解决

约定管辖法院以及注意何如更加公平的约定管辖法院。

七、其他事项

该部分主要为合同的特别约定，承租人尤其应当注意该部分，凡是双方协商、房东承诺的事项，如果在上述合同内容中没有写明的，均应当写入该部分，这是保护自身合法权利重要途径。

房东方在该部分可以约定房屋的使用用途、实际入住人数、水电气暖物业费等费用承担等各类事项。承租人在该部分可约定房屋实际租赁时间、合同解除后押金退回时间、房屋物品自然损坏的更换等。

结语

合同是谈出来的，不是对方拿出来让签个字就签个字，签字一撇一捺容易，但其后果不一定容易承担。与减肥恰好相反，要张得开嘴去说，要不动如山气定神闲。