房地产的泡沫到底有多大？

△Trash Brothers

November 29, 2021 by TB

随着新冠疫情的爆发，对实体经济造成了严重的冲击，房地产行业也彻底迎来了自己的危机。这个泡沫到底有多大，今天我们抛弃掉货币、杠杆、库存、人口等繁杂的数据和让人听不懂的专业名词，直接用“租售比”这个指标来聊一聊。（为了省事儿，没有把租售比和售租比做具体区分，希望读者领会意思就好，主要就是为了表述房产投资的租金回报情况）

租售比

为什么用“租售比”这个指标来谈到房价的泡沫，我相信很多朋友看过各种新闻媒体专家都解释过，为什么“租售比”不能证实中国房地产是否存在泡沫。不如我们思考一下为什么可以。

顾名思义“租售比”指的就是房屋租金与售价的比例。通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。说白了就是一栋房子，租出去按照当前的出租价格，多少年可以收回购房成本。

这里只有两个指标，即租金和房价。如果大家深入思考，这两个指标其实就是实体经济与房地产之间的缩影。无论在什么地区，房屋租金基本上可以反映当地实际经济的活跃程度。因为只有实体经济足够活跃，房屋的租金才有承托，如果实体经济不活跃，高租金必然无法维持。

房子本质上就是有规则堆砌的钢筋混凝土，建成后房子只有使用价值。使用房子的人在判断房子使用价值的时候，需要判断他的在这个地区生产劳动所创造的价值是否可以支撑我在这个地区使用这个房子。当房子租金与生产劳动的报酬比值出现偏离的时候，市场就会给予反馈，就会自然而然地通过供求关系对这个价格进行调节。

说了上述的观点，下边我们来对上边的观点做一些探索，让我们来看看世界上其他国家的城市房地产的“租售比”的情况。

其他国家租售比

掘金日本房产

我们可以看出2020年全球主要城市的租售比排行情况，租金回报收益较高的城市中，美国和日本多个城市上榜，最高可达8%以上的年回报率。而我国一线城市的租金回报却比较堪忧，投资回报周期超过50年。

这其实从内在表现出了实体经济与房地产行业的现实情况，简单说就是目前我国的实体经济难以承托当前的房价，所以房地产投资回报的租金很低，甚至低于银行定期存款。

再结合国内的数据看一下

2021年上半年的数据

数据看出我国城市租金回报普遍偏低，但银川表现强势。结合这一点，我们再看一条新闻。

宁夏银川跃居中国房价涨幅第一，过去一年上涨14.2%，是唯一进入全球前十的中国城市。其实从这一点我们就能看出，房地产市场背后的资金也清楚地知道哪些地区的房价存在泡沫，而哪些地区是价值洼地，还有上升的空间。

说了这么多，那么合理的“租售比”到底应该是多少呢？我们的房地产到底有多大的泡沫呢，以下就是仁者见仁智者见智了。

笔者认为我国相对合理的房地产投资回报率应该与银行存款利率至少达到持平的状态。

为什么这么说呢，因为目前我国改革开放这30多年的时间，时间并不长。而我国老百姓又一直是最喜欢存钱的老百姓，因为内心认为这样是最安全的生活方式。而大家对房子的感情其实很像存款，房子一直是老百姓寻求安全感的一个很重要的资产。所以我们国民对房子的情感可能会超过很多发达国家，所以我们肯定是可以结合我们自己的国情的。

那以当前的银行定期存款利率来看，笔者认为相对合理的投资回报年限应该在30年左右，即租售比在1:360左右。那具体有多少泡沫，读者可以结合上图来自己计算一下。当然房价还是受到当前的经济发展情况，货币发行情况，以及政策情况的多方影响。但笔者认为这影响的应该是房价的波动率，再此就不做具体展开了。

如果读者有兴趣，可以查阅一下上述数据中，各个国家的城市收入情况与租金、以及房地产价格之间的关系。你就会发现一个更血淋淋的现实。

From董哥的杰作

“当我知道真相时，我爱听谎言”